서울 40억 초과 아파트 80%가 강남·서초
키 맞추기 vs 풍선효과, 기대와 우려 공존
"초고가 주택 규제 시장 영향은 제한적"

정부가 조만간 '초고가 주택'에 추가 보유세를 매길 것이 확실시되면서 기준액이 얼마냐에 관심이 쏠리고 있다.

 

강남 3구와 용산 등 초고가 주택 밀집 지역의 긴장감이 커지는 가운데, 보유세가 최대 2배까지 오를 수 있다는 분석도 나온다.

 

 

초고가 주택 과세시 보유세 최대 2배 상승

 

부동산업계에서는 초고가 주택은 향후 종합부동산세 부담이 두 배 이상 커질 수 있다는 전망이 나온다. 김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "다주택자 중과세율 부활할 때 종부세가 두 배 정도 뛰었다"며 "이번에도 그 정도일 수 있다"고 22일 예상했다. 

 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 강남구 청담동 청담자이 전용 82㎡는 지난 8일 최고가 43억 원에 매매 거래됐다.

 

이 집의 소유자가 1세대 1주택자라면 현행 기준 보유세는 약 1360만 원으로 추산된다. 공시가격(시세의 69%) 약 29억 6700만 원을 기준으로 재산세 약 640만 원(과세표준 13억3500만 원, 특례 45%), 종부세 약 720만 원(과세표준 10억6000만 원, 기본공제 12억 원·60%)이 각각 부과된다.

 

만약 시세 40억 원이 초고가 주택 기준선이 되고 종부세가 두 배로 오른다면, 이 집의 보유세 부담은 연 2000만 원 수준으로 커질 수 있다.

 

100억 원짜리 아파트는 현재 약 5000만 원 수준인 보유세가 최대 1억 원 이상까지 늘어날 수 있다. 

 

서울 40억 초과 아파트 80%가 '강남·서초'…풍선효과 우려도

 

정부가 어느 구간에서 기준선을 확정할지는 아직 미정이다. 다만 앞서 이재명 대통령이 30억 원보다는 높은 기준 설정을 암시해 시장에서는 시세 40억 원 이상 구간이 가장 유력한 것으로 보고 있다.

 

부동산R114 조사에 따르면 지난 10일 기준 서울의 시세 40억 원 초과 아파트는 총 6만8879가구로 집계됐다. 이 중 강남구(3만1091가구)와 서초구(2만2820가구)의 비중이 78.2%로 대부분을 차지했다. 

 

송파구(5975가구·8.7%)와 용산구(5537가구·8.0%)가 뒤를 이었다. 사실상 강남·서초권 아파트가 주요 타깃이 되는 셈이다.

 

초고가 주택 기준선이 그어지면 해당 가격대에서는 과세 구간을 피하기 위해 매물 가격을 40억 원 이하로 낮추는 '키 맞추기' 현상이 나타날 수 있다. 반대로 30억 원대 '준초고가' 시장으로 수요가 쏠리며 이 구간 아파트값이 상승하는 '풍선효과' 우려도 제기된다.

 

수십억 원대 초고가 아파트 시장은 현금 동원력이 뛰어난 특수 수요층 대상이라 집값을 잡는 효과는 제한적이라는 지적도 있다. 

 

김인만 김인만부동산연구소장은 "강남 초고가주택 보유세를 올려 급매물이 나오더라도 또 다른 현금 부자들이 이를 흡수할 가능성이 높아 증세 효과는 있겠으나 실질적인 시장 타격감은 적을 것"이라고 예츠갰다. 그는 "초고가 주택 시장은 '그들만의 리그'이며 실제 대중적인 집값 불안 문제는 15억 원 내외 아파트 시장에서 주로 발생한다"고 말했다. 

 

 

KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr

 

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