KPI뉴스 - 美 국채 금리 5% 돌파…서울 집값 누르는 '나비효과' 될까

미국 국채 10년물 금리가 연 5%를 넘었다. 미국 채권 금리 상승은 국내 채권 금리까지 끌어올리는 게 일반적이다. 이는 은행 대출금리 상승으로 이어져 서울 아파트값을 누르는 '나비효과'를 일으킬 수 있다는 전망이 나온다.

16일 KPI뉴스가 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 5대 은행 자료를 취합한 결과 이날 기준 5대 은행 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.89~7.29%다. 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 올린 지난달 27일(연 4.72~7.04%)보다 하단은 0.17%포인트, 상단은 0.25%포인트 상승했다.

한은 금리인상 등으로 준거금리가 올랐기 때문이다. 은행 대출금리는 보통 '준거금리+가산금리-우대금리'로 산정된다. 준거금리는 시장금리에 따라 움직인다. 가산금리는 인건비, 점포 임대료 등 은행의 비용에 이익을 더한 값으로 각 은행이 자율적으로 책정한다. 우대금리는 급여 이체, 카드 사용 등 일정 조건을 충족한 고객에게 제공하는 혜택이다. 즉, 준거금리가 뛰면 대출금리도 상승한다.

고정형 주택담보대출의 준거금리로는 금융채 5년물 금리가 주로 쓰인다. 금융투자협회 채권정보센터에 따르면 지난달 27일 연 4.30%였던 금융채 5년물 금리는 이달 15일 4.66%로 0.36%포인트 올랐다.

미 국채 금리 상승은 이러한 흐름을 가속화할 전망이다. 글로벌 채권시장 벤치마크로 불리는 미국 국채 10년물 금리는 15일(현지시간) 장중 연 5.041%까지 치솟았다. 2007년 7월 이후 19년래 최고치다.

한 시중은행 채권 딜러는 "미국 국채 금리가 뛰면 국고채 금리도 상승 영향을 받는다"며 "이는 전반적인 채권 금리 상승세로 이어진다"고 말했다.

▲ 자료=금융투자협회·5대 은행 [챗GPT 생성]

국내 채권시장 벤치마크로 불리는 국고채 3년물 금리는 15일 연 4.09%로 지난 10일(연 3.93%) 대비 0.16%포인트 올랐다. 같은 기간 금융채 5년물 금리도 0.16%포인트 뛰었다.

한 시중은행 채권 딜러는 "아직 미국 국채 금리 상승 영향이 국내로 다 오지 않았다"며 "국내 채권 금리가 더 오를 수 있다"고 예상했다. 

또 한은이 연내 기준금리를 한 차례 올릴 거란 전망도 나온다. 시장 일각에서는 은행 고정형 주택담보대출 금리가 올해 안에 연 8%를 넘어설 거란 예상도 나온다.

▲ 도봉산에서 내려다본 서울 아파트숲. [이상훈 선임기자]

부동산 시장에서 금리는 민감한 지표다. 한문도 명지대 대학원 실물투자분석학과 교수는 "미 국채 금리 상승이 국내 은행 대출금리 오름세로 연결돼 서울 아파트값을 누르는 나비효과를 일으킬 것"이라고 내다봤다.

한 교수는 "한국부동산원 통계에서 서울 아파트값이 83주 연속 상승세긴 하나 이미 거래량 감소 등 하락 징후가 나타나고 있다"고 지적했다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월 8976건이었던 서울 아파트 거래량이 7월 5845건으로 34.9% 줄었다. 8월 거래량은 15일 기준 3214건이다. 8월 아파트 거래 집계가 마무리되는 9월 말까지 15일 정도 남았지만 현재 추세를 볼 때 7월 수준을 밑돌 전망이다.

최근 강남3구(강남·서초·송파) 아파트값은 이미 내림세다. 도봉구, 강북구, 서대문구 등이 크게 오르며 서울 아파트값 오름세를 견인하고 있다.

한 교수는 "강남 집값 움직임이 곧 다른 지역으로도 퍼져나갈 것"이라며 "추석 이후엔 서울 아파트값이 보합세 혹은 약세로 돌아설 것"이라고 예측했다.

남기업 토지자유연구소장도 "지속적인 금리 상승세가 집값을 끌어내리는 역할을 할 수 있다"고 진단했다.

KPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@kpinews.kr

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