분상제 미적용 지역으로 '풍선 효과'도
서울 아파트 평균 분양가가 평당 6000만 원선 돌파를 앞두고 있다. 정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구에 '분양가 상한제(분상제)를 적용 중임에도 공사 원가 폭등 탓에 힘을 못 쓰는 상황이다.
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| ▲ 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 모습. [뉴시스] |
10일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 서울 민간 아파트의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 5905만 원이다. 3년 전인 2023년(3553만 원)과 비교해 66.2%나 급등했다.
분양가 안정화를 위해 시행 중인 분상제도 제대로 효과를 내지 못하고 있는데, 가장 큰 이유로는 공사 원가 폭등이 꼽힌다.
분상제 적용 지역은 택지비(땅값), 건축비, 가산비 등을 합산해 상한선을 정한다. 그런데 최근 '러시아-우크라이나 전쟁', '중동 전쟁' 등 지정학적 위기로 인해 시멘트, 철근 등 원자잿값이 가파르게 상승했다. 건설 노동자 임금까지 동반 폭등하면서 지난 5월 기준 건설공사비지수는 137.67로 치솟았다.
국토교통부가 고시하는 '기본형 건축비'는 이를 반영해 매년 수차례씩 법정 인상 한도를 가득 채워 오르고 있다.
서울 아파트 분양가의 65.2%를 차지하는 택지비도 오름세다. 서울 주택 시장은 기존 건물을 부수고 새로 짓는 재건축·재개발 등 정비사업이 공급의 90% 이상을 차지한다. 감정평가를 거쳐 산정되는 택지비가 서울 핵심지의 지가 상승률을 반영하므로 상승할 수밖에 없는 구조다.
'풍선 효과'도 문제시된다. 현재 서울의 분상제 적용 지역은 강남 3구와 용산구뿐이다. 최근 뜨거운 '한강 벨트' 라인에서 동작구, 성동구, 마포구 등 빠진 곳이 많다. 이 지역 핵심 정비사업 단지들은 평당 7000만~8000만 원 선에 분양되고 있다.
분상제 적용 범위를 확대하는 것도 리스크가 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울은 대부분 재개발·재건축을 통해서 공급되는데, 분양가를 과하게 통제하면 공급이 위축될 수 있다"고 우려했다.
최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "통제가 지나치면 청약이 과열될 수 있다"고 지적했다.
분상제 지역에서 분양가는 인근 시세의 70%까지 설정할 수 있으므로 흔히 '로또 청약'이라고도 불린다. 이런 곳에 청약이 대거 몰릴 수 있다는 얘기다.
최 교수는 "분상제를 푸는 것도 분양가가 스프링처럼 튀어 오르는 역효과를 낼 수 있다"며 함부로 움직이지 않는 게 최선이라고 했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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